停止“確權”?今年起,農村房屋統統“這樣”處理,3類人有福了

發布時間:2021-02-17 文章來源:騰訊看點-樓事紀  瀏覽次數:459


根據統計局數據,截至2019年,我國城鎮常住人口為84843萬人,占總人口的60.6%。如果把時間往前推20年,當時城鎮人口為38855萬人,占總人口的比例為30.89%。簡單計算可發現,20年我國城鎮人口增加了45988萬人,平均每年有2300萬人涌入城市。當然,目前這一趨勢還沒有停止。根據發達國家經驗看,城鎮化起碼要達到70%以上,速度才開始放緩,而且業內也預計,到2030年,我國的城鎮化率才有望突破70%,所以未來依然還會有大量人口進入城市。





農村人口之所以不斷涌入城市,圖的就是更多的工作機會,更好的公共服務,以及可以為下一代提供更好的教育環境。其實,我們自己身邊就有很多的同學、朋友、親戚離開了農村老家,進入到了城市里學習生活,然后買房安家,也只是逢年過節,回老家看看而已。此消彼長下,當越來越多的年輕人涌入到大城市后,農村基本就只剩下了兒時的回憶,年邁的父母,空置的房子,閑置的土地等等,所以不少農村一度還出現了“空心化”的現象。那么,長期下去,留在農村的房子該怎么處理?
2020年,國家通過了最新修訂的《土地管理法》,印發了《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》,其中明確規定,要加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作,在2020年底前基本完成。說得通俗一點,2020年就是宅基地確權的收官之年。如今2021年已經來了,隨著農村宅基地確權登記基本結束,根據以上文件的最新規定看,2021年開始,農村的房子將全部按“新規”處理,在城市落戶的子女以及留在農村的父母都應該了解。




第一、農村房屋繼承問題
根據《土地管理法》規定,宅基地的所有權屬于農村集體,村民只擁有使用權,而且宅基地的使用權只能在本集體內部流轉。不過,這一次宅基地確權“新規”明確了“地隨房走”的原則:非本集體經濟組織成員(含城鎮居民),因繼承房屋占用宅基地的,可按相關規定辦理確權登記,只需在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”即可。說得簡單點,雖然宅基地無法繼承,但由于房子屬于村民的個人財產,所以不管是農村戶口,還是城鎮戶口,都可以繼承老家的房子,都可以按照規定發放宅基地證書。



第二、宅基地的使用問題
新規下,根據“地隨房走”的原則,城鎮子女照樣可以繼承農村的房子。但是,由于宅基地的所有權歸集體所有,所以城鎮子女繼承父母的房子之后,不得進行大規模翻建、改建、擴建,直到房子倒塌或無法住人了,宅基地的使用權就會被集體收回,然后再次在集體內部流轉。因此,筆者建議,為了延長房子的使用壽命,避免被過早收回,繼承者可以適當對房子進行修葺、維護,從而確保房子保持完好的狀態。在節假日的時候,也可以帶家人、朋友等多回老家走走看看,給老房子添添“人氣”,就當作是去郊區旅游了。
除此之外,還有一點值得關注。根據最新《土地管理法》規定:一戶村民只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。根據目前試點城市公布的新規看,對“一戶一宅”超出規定面積的部分,需要繳納一定的費用才能繼續使用。比如,在山東巨野,每處宅基地面積不得超過200平,超出規定部分實行階梯式計費,超出不足200平,按每年2元/平計算,超出大于200平,按每年5元/平計算。除了山東,目前河南、寧夏、江西、湖北、山西等省份的部分城市都已經開始試點階梯式計費。筆者認為,此舉可以充分保障宅基地資源的合理使用,從而減少亂占、多占、浪費宅基地的現象。





第三、宅基地不能確權的情況
有過在農村長大、生活經歷的基本都知道,農村經常出現宅基地被閑置,或者侵占耕地建房,又或者一家占據好幾塊宅基地的現象,結果不僅危及了耕地保護紅線,也使得宅地基資源被大大浪費。因此,在宅基地確權過程中,注定有一些無法被確權登記,而面臨被收回的可能。
根據自然資源部印發的《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》顯示,主要有以下4類無法被確權:一是農村簡易房、圈舍、農具房等臨時性建筑物;二是亂占耕地建房,違反生態保護紅線建房,城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等;三是因分家析產、權屬不清等原因,造成宅基地存在爭議,并且目前尚未解決的不能確權。四是因年久失修而導致房屋倒塌的宅基地。根據經驗來看,對于無法確權的宅基地,會被集體收回,然后再次在集體組織內部重新分配和流轉。



除了以上3點以外,未來宅基地的使用權或將逐步放寬
農村房子是農民勞作一生的積累,不僅是遮風避雨的住所,也是安身立命的本錢。因此,長期以來,為了保護耕地紅線,保障農民利益,國家一直嚴格禁止城鎮居民在農村購置宅基地等行為。但是,由于宅基地的使用權被嚴格限制,所以城市的資金、資源也就很難流入農村,再加上最近這些年農村年輕人口大量涌入大城市,無形中也降低了農村的活力和吸引力。
目前,國家已經意識到了這個問題。前段時間,農業農村部發布文件明確表示:在符合農村宅基地管理規定和相關規劃的前提下,允許返鄉、下鄉人員和當地農民合作改建自住房,支持返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業。這一政策“新動向”,從某種程度上來看,意味著國家對農村宅基地的使用權開始逐步放寬,此舉可以為各類人才返鄉創造有利的生活、生產條件,吸引資金、人才、資源等流入農村,從而推動農村、農業的進一步發展。
當然,國家對宅基地使用權的放寬是有限度的。新規明確要求,城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,只能簽訂租賃合同,時間最長20年,合同到期后,雙方可以另行約定。與此同時,國家也明確規定:城里人到農村買宅基地的口子不能開,嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等。最后,農業農村部還表示,接下來還將對關于繼承祖宅的鄉賢回鄉翻建新建房屋和在農村無房的鄉賢回鄉“積分建房”問題,進行深入研究。



各項“新規”下,3類人有福了
第一類是繼承老家房子的城鎮子女。新規下,城鎮子女繼承農村房屋的權利得到了進一步的保護,這自然是一件開心的事情。退一步來說,即使已經沒有居住老家房子的需求,通過出售或者出租房子的方式,也可以獲得一筆不錯的收入。當然,如果老家房子有拆遷的計劃,將來還可以分到一筆不錯的補償款。
第二類是農村村民。通過宅基地確權登記,可以明確宅基地的權屬,減少因宅基地權屬爭議而引發的各種糾紛,而且在面臨征地、拆遷的時候,還可以領到國家給予的補償和補貼,從根本上保障了農民利益。此外,放寬宅基地的使用權,允許人才、資金、投資等回流農村,有利于將先進技術、生產方式、經營理念等引入農村,從而促進農業的發展。當然,盤活閑置的宅基地,將閑置的農村住宅用于出租,對于農民來說,也多了一筆財產性收入。





第三類是返鄉的創業人員。最近這些年,面對越來越高的房價,不少在大城市里打拼、生活多年的年輕人都有返回農村創業的打算,不少城鎮居民、工商資本也希望能夠去農村創業和投資,但由于宅基地使用權一直被嚴格限制,所以發展空間十分有限。如今,國家逐步放寬了宅基地的使用權,而且還加大了對發展鄉村產業的支持力度,此舉不僅解決了返鄉人員的居住問題,同時也解決了不少經營類問題,無疑為返鄉創業人才提供了更有利的環境和更大的發展空間。























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